國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控要有新思路易憲容經(jīng)過近一年的房地產(chǎn)市場調(diào)控，國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢在“變”與“不變”中已經(jīng)發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)換。房地產(chǎn)市場形勢“變”就在于房地產(chǎn)市場的“去庫存”任務(wù)基本上已經(jīng)完成，房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模開始收縮，房地產(chǎn)繁榮開始出現(xiàn)市場轉(zhuǎn)換等；所謂房地產(chǎn)市場形勢“不變”就是房地產(chǎn)市場投機炒作仍然盛行，“首付貸”又卷土重來，房地產(chǎn)市場創(chuàng)歷史繁榮還在持續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)商對土地購買熱情不減等。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2011年底，全國商品房待售面積為27,194萬平方米，其后逐年上升，到2016年2月達到頂點，全國商品房庫存增加了約170%。然而，經(jīng)過一年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場繁榮，到今年7月底，全國商品房待售面積為63,496萬平方米，下降了有1億平方米，降幅達14%。而有研究機構(gòu)的最近報告也指出，到今年7月底，中國80個城市新建商品住宅庫存總量為40,211萬平方米，同比下降10%以上。當(dāng)前這些城市的房地產(chǎn)庫存規(guī)模相當(dāng)于2013年9月的水平，其中一線城市和多數(shù)二線城市的庫存，已進入歷史最低水平。也就是說，中國房地產(chǎn)市場去庫存的時代基本上快結(jié)束。中國房地產(chǎn)市場調(diào)控再不能以去庫存作為政策思路。

還有，最近也有研究報告指出，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金規(guī)模高達7,000多億元人民幣，但其融資出現(xiàn)收縮現(xiàn)象。目前中國房地產(chǎn)企業(yè)海內(nèi)外發(fā)債規(guī)模為4,725億元人民幣，比去年同期大降超過40%。與此同時，今年前7個月中國國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)銀行開發(fā)貸款為1.27萬人民幣，同比增速出現(xiàn)了一定程度回落。這可能與政府對房地產(chǎn)市場融資政策收緊有關(guān)，也可能與房地產(chǎn)開發(fā)商縮減投資有關(guān)。而這種動向應(yīng)該引起政府足夠重視。

再就是政府已經(jīng)要求北京等13個城市被列發(fā)展房地產(chǎn)市場租賃市場的試點城市，同時也在試點開展利用集體用地來發(fā)展中國的住房租賃市場。政府希望住房租賃市場成為未來房地產(chǎn)市場的主流。但是，如果讓這些城市的房價仍然頂在高高的開花板上，房價不下來，如果房地產(chǎn)市場投機炒作仍然盛行，那么這些城市的住房租賃市場要得到建康持續(xù)發(fā)展并不是一件容易的事情。在這項房地產(chǎn)調(diào)控政策，政府好像沒有想得太清楚。中國房地產(chǎn)市場創(chuàng)歷史的繁榮還在持續(xù)，只不過已經(jīng)轉(zhuǎn)移到了三四線城市。房地產(chǎn)上市公司業(yè)績大漲，股價持續(xù)飚升等。

房地產(chǎn)市場形勢“不變”就是房地產(chǎn)市場投機炒作仍然十分盛行，“首付貸”又卷土重來。據(jù)報道，2016年下半年，央行等七部門出臺新的規(guī)定，禁止房產(chǎn)中介提供“首付貸”。本輪房產(chǎn)調(diào)控，禁止“首付貸”的監(jiān)管態(tài)度也被重申。但是最近有記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京地區(qū)，仍有房產(chǎn)中介違規(guī)協(xié)助提供首付貸。為了掩人耳目，還引入了合作的擔(dān)保公司，并假借“信用貸”、“消費貸”之名繼續(xù)活躍在二手房交易市場。

這些合作的擔(dān)保公司向購買住房推銷貸款時，只要名下有房產(chǎn)，就讓購買住房者直接做“房抵貸”。這種“房抵貸”開始在一線城市及多數(shù)二線城市開始盛行，很多家銀行都能做。其利息一般在5-5.5%之間，貸款年限最長25年，根據(jù)貸款金額和年限不同收取不同的手續(xù)費，費用在5000元到20000元不等。不過，如果貸款金額超過100萬元，利息就要超過6%了。所以在今年上半年，銀行住戶貸款增長最快就是短期消費貸款，其增長速度達到50%！

同時，首付貸的另外一種方式就是房地產(chǎn)開發(fā)商給購買住房者墊資。據(jù)報道，在河北廊坊某新開盤的公寓樓，開發(fā)商把“首付僅需10%，活動倒計時”直接打上了廣告語。這種促銷主要的操作模式是購房者首付10%，由開發(fā)商墊付另外的首付余款，以此達到銀行的首付規(guī)定來辦理銀行的按揭。

那么，為何政府出臺了這些多的房地產(chǎn)調(diào)控政策，甚至有人說是史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)投機炒作者仍然會涌房地產(chǎn)市場？這是意味著當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控盡管出臺的政策很多，盡管說得是那樣嚴(yán)厲，但是多以是行政性手段，再加上政府房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)明確是要穩(wěn)定房價，這就使得國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格上漲預(yù)期遲遲無法逆轉(zhuǎn)。只要房價上漲預(yù)期不出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，只要這些城市的房價還在上漲，那么投資者就會千方百計地來破解當(dāng)前這些嚴(yán)厲的行政性調(diào)控政策，同樣會采取各種方式涌入市場。如果是這樣，政府所言的“房子是用來住的，不是用來炒作的”政策目標(biāo)也只能是一句空話。看看加拿大多倫多出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，手起刀落，房地產(chǎn)的投機炒作者被迫退出市場，房地產(chǎn)市場的價格立即下跌。所以當(dāng)前中國許多行政性的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)沒有多少效果，房地產(chǎn)調(diào)控必須要有新思路。